2006141_6_1.md

Original fil: 2006141_6_1.pdf
Original path: /Users/kaspero/Personlig/Bærø G&CC/DOKUMENTER/2006141_6_1.pdf

Dokumenttype

Reguleringsbestemmelser for forslag til reguleringsendring for "Nordre Bærøy" del av gnr. 31 bnr. 1, 2, 37 m.fl., Kragerø kommune.

Dokumentstatus

Dato for Kragerø kommunestyres godkjenning: 26.10.2006.
Bestemmelsene er datert 06.12.2006.

Kort sammendrag

Dette dokumentet er helt sentralt. Det viser at reguleringsendringen ikke bare gjelder hytter og infrastruktur, men også et eksplisitt område for golf. Bestemmelsene åpner for 9-hulls golfanlegg med nødvendige bygg og anlegg for drift av banen. Samtidig regulerer dokumentet boliger, fritidsbebyggelse, friluftsområder, småbåtanlegg, kommunaltekniske anlegg, bevaring av vei og fellesområder.

En viktig setning på forsiden er at hovedhensikten med reguleringsendringen er å justere plassering av tidligere godkjente hytter innenfor felt F4. Det betyr at dokumentet både viderefører et større planopplegg og justerer deler av et allerede definert prosjekt.

Formål som området reguleres til

Dokumentet lister følgende hovedformål:

Byggeområder

• boliger – eksisterende
• boliger – nye
• fritidsbebyggelse – eksisterende
• fritidsbebyggelse – nye

Landbruksområder

• jordbruk

Fareområder

• høyspentlinje

Spesialområder

• privat vei
• friluftsområde – land og sjø
• golf
• privat småbåtanlegg – land og sjø
• kommunaltekniske anlegg
• bevaring av vei

Fellesområder

• felles parkering
• felles lek/basseng

Overordnede bestemmelser

Dokumentet legger opp til at utforming av bygg og anlegg skal ta vare på hovedtrekk i landskap og vegetasjon. Bebyggelsen skal tilpasses terreng og omgivelser, og materialbruk skal i hovedsak være tre med innslag av mur/naturstein. Eksisterende trær og vegetasjon skal i størst mulig grad bevares.

Det står også at det må foretas registrering av radonkonsentrasjon i nye byggeområder før tillatelse til tiltak kan gis.

Boligbebyggelse

Nye boligområder – Bo1 og Bo2

• Bo1 kan bygges ut med 2 boliger.
• Bo2 kan bygges ut med 3 boliger.
• Boligene skal benyttes til helårsbolig.
• Garasje og boder skal vises på situasjonsplan.
• Endelig plassering på tomt kan fastsettes av det faste utvalg for plansaker.
• Gesimshøyde: maks 3,5 m.
• Mønehøyde: maks 7 m.
• Maksimalt BYA: 15 % av netto tomt.
• Maksimalt TU: 25 % av netto tomt.

Eksisterende boliger

Eksisterende boliger på eiendommene gnr./bnr. 31/1 og 31/369 kan bygges om og til etter gjeldende regler og det faste utvalg for plansakers skjønn.

Fritidsbebyggelse

Ny fritidsbebyggelse – F1

• Omfatter område som kan bygges ut med 13 fritidsboliger, vist som H1–13.
• Hver enhet kan utbygges med maksimal 100 m² BYA.
• Maksimal gesimshøyde og mønehøyde: 3 m og 4,5 m.

Ny fritidsbebyggelse – F2, F3 og F4

• Omfatter 3 områder som samlet kan bygges ut med 35 fritidsboliger:
  • F2 med H14–23
  • F3 med H24–32
  • F4 med H33–34, H38 og H40–50
• Hver enhet kan utbygges med maksimal 100 m² BYA.
• Hyttene 16, 17, 18, 19, 21 og 22 kan oppføres med maks gesims-/mønehøyde 3 m / 4,5 m.
• Øvrige hytter kan oppføres med maks gesims-/mønehøyde 3 m / 6 m.

Eksisterende fritidsbebyggelse

Dokumentet regulerer også eksisterende fritidsbebyggelse.

Hytter

• Eksisterende hytter kan bygges om og utvides opp til 100 m² BYA.
• Hytter i ytre del av strandsonen, fra 0 til 50 m fra strandlinjen, skal ha maksimal gesims-/mønehøyde 3 m / 4,5 m.
• Bak ytre strandsone på 50 m kan maksimal gesims-/mønehøyde være 3 m / 6 m, der terrenget tillater det.
• Terrasser skal føres opp forbundet med bebyggelsen.
• Høye pilarer og grunnmurer skal unngås.
• Ved utbygging med to eller flere bruksenheter under samme tak gjelder tilsvarende øvre arealgrenser.
• Slike bygg kan ikke splittes opp i frittstående bygg med selvstendige enheter.

Uthus

• Hver fritidseiendom kan ha én bod/uthus på inntil 15 m² BYA.
• Plassering skal være i umiddelbar nærhet til hovedbygning eller slik at det dannes tun med hovedbygningen.
• I ytre del av strandsonen (0–50 m) er maksimal gesims-/mønehøyde 2,5 m / 3,5 m.
• Bak 50-meterssonen kan maksimal gesims-/mønehøyde være 2,5 m / 4,0 m.

Anneks

• Eksisterende anneks kan bygges om og eventuelt utvides til maksimalt 30 m² BYA.
• Gjelder bare hvis bygningen i dag er minimum 10 m² BYA, og kun for ett anneks per eiendom.
• I ytre del av strandsonen er maks gesims-/mønehøyde 2,5 m / 4,0 m.
• Bak 50-meterssonen kan den være 2,5 m / 4,5 m.
• Endret bruk av anneks tillates ikke.
• Bare anneks i umiddelbar nærhet til hovedbygning tillates utbygd.
• Anneks med perifer beliggenhet eller som ligger nærmere sjø enn hovedbygning, forutsettes flyttet til hovedbygningens umiddelbare nærhet.
• Det tillates ikke fradelt egen parsell for anneks.
• På eldre bolig- og landbrukseiendommer som i dag brukes til fritidsformål kan eksisterende bryggerhus bygges ut etter anneksreglene.

Landbruksområde

Jordbruk

• Området skal brukes til tradisjonelt jordbruk og aktiviteter knyttet til dette.
• Uthusbygningene på eiendommen gnr./bnr. 31/2 kan benyttes til drift av golfanlegget.

Dette er et viktig punkt, fordi det viser en planlagt kobling mellom eksisterende gårds-/driftsstruktur og golfdrift.

Fareområde

Høyspent

• Det er vist høyspenttrasé med sikringssone på 20 meter.
• Innenfor sonen tillates ikke bygninger eller andre varige konstruksjoner.
• Ny elforsyning i området skal fortrinnsvis legges i jordkabel, og det samme gjelder deler av høyspentanlegget.

Spesialområder

Privat vei

• Eksisterende vei kan vedlikeholdes slik den ligger i dag og utvides ved driftsmessig behov.
• Allmennheten skal ha rett til fri ferdsel på veiene.

Friluftsområde – land

• Området skal bevares som naturområde.
• Inngrep i terreng og vegetasjon utover vanlig skjøtsel, herunder lagring, tilrigging og massedeponering, er ikke tillatt.
• Flathogst skal unngås, men forsiktig plukkhogst som ikke endrer skogens karakter er tillatt.
• Det tillates ikke å drive virksomhet eller oppføre bygg/anlegg som hindrer områdets bruk som friluftsområde.
• Det kan anlegges pumpestasjon med eventuell overbygging og nødvendig trafo, dersom disse utformes diskret og med god terrengtilpasning.

Friluftsområde – sjø

• Omfatter sjøområder utenfor strandlinjen.
• Nye brygger tillates ikke utover det som er vist i planen.
• Molo/utfylling og bølgebrytere tillates ikke utover dette.
• Eksisterende bryggeanlegg kan utbedres og eventuelt bygges ut etter § 6.5.

Område for golf

Dette er det viktigste punktet i dokumentet for Bærø Golfklubb-prosjektet.

Bestemmelsen sier i hovedsak:

• Området skal gi rom for 9-hulls golfanlegg med nødvendige bygg og anlegg for å drive banen.
• Det kan tillates begrensede terrengendringer, inkludert fjerning av masse, nødvendig uttak av fjell i banetraseen og/eller oppfyllinger med egne løsmasser.
• Terrengarbeidene skal begrenses i omfang og utføres slik at tilbakeføring til landbruk praktisk mulig kan skje.
• Vegetasjon og markflate skal skjermes under utbyggingen.
• I forbindelse med golfbanen kan det anlegges gang- og trallestier av grus for golfspillere samt traséer for driftstrafikk.
• Mest mulig av eksisterende naturlig vegetasjon og markdekke skal beholdes slik at banen framtrer med naturpreg.
• Områder som skades i forbindelse med bygging av golfbanen skal revegeteres med naturlig vegetasjon.
• Utenom golfsesongen er området tilgjengelig for allmennheten, bortsett fra områder som er spesielt sårbare for skader.
• Det må utarbeides en byggeplan for 9-hulls golfbane på Grønnerøds eiendom.
• Det må framlegges en fremdriftsplan som beskriver og fastsetter utbyggingen.
• Område for driving range/treningsfelt skal bygges ut i takt med øvrig utbygging innenfor planen.
• I området skal jordlovens § 9 og § 12 gjelde.

Dette er en eksplisitt og operativ planbestemmelse for golf, ikke bare en løs idé.

Privat småbåtanlegg

Dokumentet åpner for brygge-/småbåtanlegg innenfor regulerte rammer.

Det framgår blant annet:

• Uten marinarkeologisk undersøkelse fra Norsk Sjøfartsmuseum må brygge føres opp uten tiltak i sjøbunnen.
• I tilknytning til bryggeanlegget på eiendommen gnr./bnr. 31/37 kan det føres opp bygninger for felles boder med bodplass på 3 m² BRA per godkjent fritidsbolig.
• På eiendommen gnr./bnr. 31/1 kan det anlegges brygge i tilknytning til eksisterende båthus.

Kommunaltekniske anlegg

• Omfatter to områder som skal inneholde kommunaltekniske anlegg.
• Ett område er avsatt til renovasjon ved krysset inn mot “Bærøyknausene”.
• Et annet område ligger ved bryggeanlegget mot Skjærsund og er avsatt til spesialavfall samt ilandføringspunkt for vann- og avløpsanlegg.
• Vann- og avløpsanlegget skal ligge så diskret som mulig i terrenget og graves delvis ned i grunnen.
• Mindre boder for sikring av avfall og anlegg kan settes opp, så lenge de er diskrete og godt tilpasset terrenget.

Bevaring av anlegg

• Omfatter gammel steinsatt vei som skal bevares.

Fellesområder

Felles parkering

• Omfatter områder som skal opparbeides til felles parkeringsplasser for de nye fritidsboligene.
• Parkeringsplassene skal bygges ut i takt med utbyggingen av området.

Felles lek/basseng

• Omfatter tre områder.
• Områdene vist som “lek/basseng” skal opparbeides med lekeutstyr, sitteplasser og eventuelt badebasseng.
• Omkringliggende terreng og vegetasjon skal i størst mulig grad bevares.
• Lekeplassene skal etableres og bygges ut i takt med utbyggingen.
• Området skal være tilgjengelig for alle fritidseiendommene i området og forvaltes av en hyttevelforening.

Fellesbestemmelser og avsluttende bestemmelser

På siste side fremgår blant annet:

• Dersom det under arbeid oppdages kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner, og melding skal sendes fylkeskommunens kulturadministrasjon.
• Eventuelle transformatorkiosker, pumpehus og lignende bygg/anlegg tillates oppført på land innenfor planområdet, med unntak av områder for kjørevei og felles lek, i samråd med grunneiere/velforening.
• Slike bygg og anlegg skal tilpasses øvrig bebyggelse i materialbruk og farge.
• Rettigheter og plikter etter jordloven skal gjelde for hele planområdet.
• Mindre vesentlige unntak fra bestemmelsene kan, når særlige grunner taler for det, tillates av det faste utvalg for plansaker innenfor rammen av plan- og bygningsloven og bygningsvedtektene.
• Etter at reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser er stadfestet, kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen og dens bestemmelser.

Dokumentet er signert/datert Kragerø, 06. desember 2006 av Morten Lundøe, Arkitekthuset Kragerø AS.

Hvorfor dokumentet er viktig

Dette dokumentet er helt avgjørende fordi det viser:

1. at golf er et eksplisitt reguleringsformål,
2. at planen åpner for et konkret 9-hulls anlegg,
3. at det er forutsatt byggeplan og fremdriftsplan for golfbanen,
4. at golfområdet skulle utvikles i samspill med fritidsbebyggelse, tekniske anlegg og friluftsområder.

Forbehold

Teksten over er en manuell tekstlig oversettelse basert på den lesbare, skannede PDF-en. Enkelte mindre formuleringer kan med fordel etterkontrolleres i originalen dersom ordlyd er juridisk viktig.